Нещодавно Львівська міська рада створила перший муніципальний індустріальний парк.

Він розташований у промисловій зоні «Сигнівка» і буде найбільшим у Львові: загальна площа понад 30 гектарів. На відміну від попередніх проєктів, коли землю продавали у власність приватним інвесторам, «Сигнівка» формально залишається у комунальній власності.

Цього разу міська рада пішла шляхом вибору керуючої компанії, яка орендуватиме міську землю. Ми дослідили умови, на яких інвестор отримав в управління найбільший у Львові індустріальний парк, і з’ясували: міська влада фактично забрала у громади Львова 30 гектарів землі та задарма віддала його приватній компанії. Ціна такого «подарунку» — майже пів мільярда гривень, - повідомляє Lviv.media.

Що таке Сигнівка?

Промислова зона «Сигнівка» розташована на Північно-західній околиці Львова. Донедавна територія площею понад 90 га була практично вільною від забудови. У грудні 2018 року міська рада затвердила перспективну програму розвитку цієї промзони. Ця програма забороняла змінювати цільове призначення землі та передбачала розвиток інженерної інфраструктури та продаж вільних ділянок інвесторам. Простими словами, схема була такою: міська рада коштом платників податків прокладає до промзони під’їзні шляхи, газ, воду і каналізацію, а також лінії електропередачі. Відтак ринкова вартість землі зростає, громада повертає вкладені кошти завдяки продажу землі на аукціонах, а також отримує нові виробництва, робочі місця і більше податків до місцевого бюджету. Як повідомив LVIV.MEDIA начальник управління інвестицій Львівської міської ради Андрій Павлів, з бюджету Львова на інженерні комунікації для промзони «Сигнівка» пішло 55 мільйонів гривень. Ще 160 млн грн витратили на ремонти вулиць Данила Апостола і Північної, які ведуть до промзони. Отже, загалом громада Львова вклала у розвиток промзони понад 200 млн грн. Втім, відразу почала повертати інвестиції, продаючи землю на аукціонах.

Уже наприкінці лютого 2019 р. першим інвестором у «Сигнівку» стає компанія «Дунапак»: за 85,5 млн грн вона купила на аукціоні 15 га землі. Далі відбулись ще кілька успішних торгів: у жовтні 2020 р. майже 19 га за понад 106 млн грн купило ТОВ «Спарроу Індастріз», а в грудні 2021 р. власником ділянки у 2,7 га за 17,3 млн грн стало ТОВ «Хірш Пороцелль».

Одночасно з приватизацією промзони «Сигнівка» у Львові, в Україні тривав процес введення індустріальних парків в законодавче поле. У жовтні 2021 р. Зеленський підписав зміни до закону «Про індустріальні парки», а в липні 2022 р. — зміни до Податкового та Митного кодексів, які передбачили низку стимулів для інвестицій в індустріальні парки:

• компенсація половини витрат на підключення та приєднання до електромереж;
• компенсація відсоткових платежів за кредитами;
• часткова компенсація інвестицій у створення виробництва, здійснених протягом перших трьох років діяльності;
• звільнення від податку на прибуток на 10 років за умови його реінвестування в розвиток інвестиційного проєкту;
• звільнення від ПДВ на нове обладнання для власного використання;
• звільнення від мита на нове обладнання, що ввозиться для власного використання;
  пільги від місцевої влади на податок на нерухомість або ж взагалі звільнення від сплати земельного податку;

Як створювали муніципальний парк

Наприкінці червня 2022 року Львівська міська рада вирішила створити на Сигнівці муніципальний парк на площі 15 гектарів. Упродовж кількох місяців у Ратуші разом із залученими експертами напрацьовували концепцію, яку презентували 03 липня 2023 року. А вже 06 липня 2023 р. депутати міської ради затвердили її, збільшивши територію муніципального індустріального парку удвічі: з 15 до понад 30 гектарів. Для цього навіть зняли з уже оголошених торгів чотири земельні ділянки. Андрій Павлів пояснює це тим, що охочих купити промислові ділянки на Сигнівці не було: «Із 30 гектарів 15 гектарів були зарезервовані раніше під індустріальний парк, і 15 гектарів були на аукціонах. Загалом з 2021 року по осінь 2023 року відбулося 8 аукціонів на дану земельну ділянку. Жоден з них, на жаль, не був успішний. На останніх аукціонах ділянку поділили на чотири, щоб мати можливість залучити інвесторів на менші ділянки. Але це також не спрацювало, земельні ділянки не були продані».

Окрім збільшення території міська влада пообіцяла майбутньому управителю додаткові пільги. У тексті ухвали окремим пунктом вказано: «Встановити, що Львівська міська рада здійснюватиме підтримку індустріального парку «Сигнівка» способом звільнення та зменшення місцевих податків та зборів, зокрема щодо орендної плати за землю». Це означає, що керуюча компанія отримує землю якщо не безплатно, то на суперпільгових умовах. Які, щоправда, стануть предметом переговорів у майбутньому.

Менші ніж через місяць після ухвали депутатів міське управління інвестицій оголошує конкурс з вибору керуючої компанії. Серед критеріїв допуску претендентів, вказують «досвід успішної реалізації інвестиційних проектів з будівництва об’єктів комерційної нерухомості площею не менше ніж 15 тис. м. кв.» Річ у тому, що до комерційної нерухомості входять не лише індустріальні приміщення, а взагалі будь-яка нежитлова нерухомість, наприклад, магазини, готелі чи офіси. Тобто міська рада вирішила, що для управління індустріальним парком не потрібен досвід власне індустріального будівництва.

Андрій Павлів пояснює це бажанням залучити більше учасників конкурсу: «На стартових позиціях нашої пропозиції був критерій у 40 тисяч кв. м. комерційної нерухомості. Оскільки ми не хотіли на ранньому етапі отримання пропозицій звужувати кількість учасників. А далі вже конкурсна комісія мала приймати рішення, хто з них має найкращий досвід, найбільший, найцікавіший. І, відповідно, ці відфільтровані компанії потрапили б на сам конкурс. Тому поставили критерій комерційної нерухомості. Щодо площі, конкурсна комісія запропонувала зменшити її до 15 тисяч, знову ж таки, щоби розширити коло учасників».

Та навіть за таких умов заявку на участь в конкурсі подала лише одна компанія: ТзОВ «Формація Сигнівка». У вересні цього року конкурсна комісія обрала її переможцем, а міська рада затвердила результати конкурсу. 02 листопада цього року міська рада затвердила договір про створення індустріального парку «Сигнівка» і надала керуючій компанії землю в оренду. У Ратуші відсутність конкуренції пояснюють воєнним станом. «Звичайно, ми розраховували на конкуренцію. Але подалася одна компанія. Чому так сталося? Мабуть, через війну в країні. Єдине можливе пояснення, що на жаль наразі український бізнес не весь готовий зараз входити в такі проєкти», — сказав Андрій Павлів.

Хто отримав землю?

ТзОВ «Формація Сигнівка» за даними системи youcontrol була зареєстрована 04 серпня 2023 року – через 5 днів після оголошення конкурсу. Засновником підприємства зі статутним капіталом у 5 млн грн є ТзОВ «Альтерра Груп», керівник та кінцевий бенефіціарний власник — бізнесмен із Дніпра Дмитро Ковальчук. «Альтерра Груп» відома у Львові як власник масштабного логістичного центру Port на вулиці Зеленій.

У реєстрі можна знайти запис про іще одне підприємство із подібною назвою. ТзОВ «Індустріальний парк Сигнівка» було зареєстроване 15 березня 2023 року. Керівником цього товариства також вказаний Дмитро Ковальчук. Серед засновників ТзОВ «ІП Сигнівка» — львів’янка Юлія Городечна та АТ «Альтерра Девелопмент», бенефіціарними власниками, разом з Городечною та Ковальчуком вказаний колишній перший заступник міського голови Львова Геннадій Васьків. Втім, на конкурс це підприємство не подавалось і досить швидко припинило своє існування: запис припинення юрособи датований 28 вересня 2023 року.

Саме Геннадій Васьків на посаді заступника мера Львова у 2018 році був ініціатором проєкту розвитку промислової зони «Сигнівка» шляхом інвестицій з бюджету . У розмові із LVIV.MEDIA Геннадій Васьків пояснив, що разом із партнерами мав намір взяти в оренду приватні ділянки, розташовані поряд із муніципальним парком: «Це ТзОВ було створено в партнерстві з «Альтеррою» для реалізації проєкту індустріального парку на території промислової зони «Сигнівка» на викуплених вже ділянках, які на сьогодні є в приватній власності. Наголошую на тому, що цей проєкт не мав реалізовуватись на комунальних ділянках. Оскільки ми не змогли домовитись з власниками ділянок по умовах, ми цей проєкт поставили на паузу, відповідно я вийшов з акціонерів даного товариства».

Що втратив Львів?

Геннадій Васьків вважає схему з виводом 30 гектарів землі під муніципальний парк нечесною стосовно як інвесторів, так і громади Львова: «Це ставить у невигідне положення тих людей, які купили землю, 40 гектарів перед тим. Тому що у них виникає питання дуже просте: а для чого ми заплатили за земельні ділянки, якщо іншим вони передаються безкоштовно. Місто має забезпечувати чесні і прозорі умови, а не комусь віддати безкоштовно, а комусь: «ти, будь ласка, заплати».

На думку Васьківа, ділянки таки можна було продати з аукціону, або ж передати керуючій компанії на ринкових умовах: «На ринку сьогодні є дуже прості правила гри. Власник земельної ділянки від девелопера чи управляючої компанії отримує від 10 до 15 відсотків приміщень, які збудовані на території. Це сьогодні ринкові умови, всі ділянки, які зараз забудовуються у Львові, працюють на таких умовах. Місто мало би в договорі зобов’язати забудівельника передати місту як мінімум десять відсотків приміщень, які місто може використовувати у своїх цілях».

Зазвичай площа приміщень в індустріальних парках займає до 60% території. Відтак, на 30 гектарах муніципальної «Сигнівки» можна звести до 180 тисяч квадратних метрів промислової нерухомості. Виходячи з цього, можна приблизно оцінити розмір «подарунку» від влади коштом громади міста: 18 тисяч квадратних метрів. Якщо оцінювати вартість промислової нерухомості у 700 доларів США за кв. м., то грошовий вимір завданих місту збитків — 12,6 мільйона доларів або ж понад 450 мільйонів гривень.